大成パルコンをなぜ選んだのか？将来は、空き家の中古住宅だらけになる日本。

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大成パルコンをなぜ選んだのか？空き家だらけになる日本

【総額：31万7,450円】チャンスの扉が閉まり始めました

最近、よく為替レートを見ています。それは国債分散投資を考えているからです。

以前、FX(外国為替証拠金取引)で国際分散投資という記事を書きましたが、少子高齢化、人口減少、国内産業の空洞化などの問題を考えると、常に、日本円の資産が大部分を占めているということは、ちょっと不安があると感じています。

FXで国際分散投資を書いたとき(２００７年)、イギリスの通貨であるポンドは、１ポンド＝２５０円でした。この時には、イギリスのロンドンの地下鉄初乗り料金(４ポンド)は、円換算で１０００円を超えていましたから、相当な円安でした。

それが今、イギリスポンド：円がいくらの為替レートになっているのかと言うと、

上記の画像の通り、１ポンド＝約１２０円です。つまり、２００７年と比較して、２０１２年は、５０％以上の円高になっているのです。

ＦＸをやっていなくても、テレビのニュースなどで為替について耳にすることはあると思いますが、米ドルに対してだけではなく、ポンドやユーロに対しても、日本円は、相当に高くなっています。

為替再考！なぜ小泉・安倍政権時代には円安誘導に成功したか by ダイヤモンド・オンライン

為替レートの動きを読むことは難しいですが、たった５年くらいで、これだけ為替レートが大幅にぶれることもあると考えると、もしも、再び円安の流れになった時には、日本円の資産をたくさん持ちすぎていたら、ちょっと恐いなと思いました。

それで今、国債分散投資で円安のリスクを回避しつつ、投資リターンも得られるんじゃないかと思い購入を検討しているのが、あの、ウォーレン・バフェットが経営する「バークシャー・ハサウェイ」の米国株です。

バークシャー・ハサウェイは米国企業ですが、今やバフェットは、米国企業だけではなく、世界中に投資を行っていますからね。

バークシャー・ハサウェイの株式を購入すれば、世界一のファンドマネージャーが運用する投資信託を買ったのと同じことになりますから、為替リスクを回避しつつ、投資リターンも得ることが可能だと判断しました。

…ただ、一つ問題があって、バークシャー・ハサウェイの株式は１株＝117,925ドル(約９００万円)と、とんでもなく高い株価であることなんです(苦笑)。

これだけ高額な株式となると、ちょっと、買うのには勇気がいりますよね。というより、「こんな高額な株式は、買う気になれない」という方がほとんどではないかと思います(苦笑)。

しかし、このバークシャー・ハサウェイの株式は、１株を３０分割した株式も取引できるようになっていて、その３０分割した株式を、国内で唯一、マネックス証券のみが取り扱っています。

１株：９００万円のバークシャー・ハサウェイの株式でも、３０分割された株式であれば、１株：３０万円くらいになりますから、これだったら、国内株式に投資する感覚で購入することができますよね。本当にありがたいことだと思います。

今後、為替がどのタイミングで、どう動くのかは分かりませんが、いずれは円安になるでしょうから、僕のように外国株式、もしくは、FX(外国為替証拠金取引)で円資産のリスク回避をしておくことは、良い判断ではないかと思います。

バークシャー・ハサウェイの株式が買えるマネックス証券だけではなく、米国株、中国株、韓国株と、海外株に投資できる証券会社は増えてきていますので、ぜひ、国債分散投資を検討してみていただけたらと思います。

現在のように、通貨の価値(日本円の価値)がたったの５年程度で、５０％も上下するなんて、恐いことですからね。今の超円高とは逆の、大幅な円安になったときに、海外資産を持っていれば、日本円下落のリスクを回避することができます(海外資産を売って、儲けを出すことができます)。

さて、それでは今日の日記です。

今日は、少子高齢化と人口減少により、２０４０年後には、空家率が４０％を超える？という予想もされている住宅の話です。

もし2003年のペースで新築(約120万戸)を造り続けた場合、30年後の2040年には、空き家率が43％に達するとしている。いわば、「お隣は、空き家状態」である。

この予想が当たるかどうかは分かりませんが、新築住宅がいまだに数十万戸/年に建てられ続けていることや、日本の人口減少や少子高齢化、地方の過疎化を考えれば、今よりもずっと、空き家が増えることは、まず、間違いないと思います。

ですから、当然のことながら、需要と供給の関係により、一部の一等地や、都市部の便利な地域にある住宅を除いて、不動産の価格は、これからもずっと下がり続けるでしょう。

こう考えているので、住宅購入は慎重に考えなければ危ないで書いたように、住宅については、「将来、価値が下がると確定している物を、長期の借金をして買うこと」だと僕は思いますから、「何で中古の家(中古住宅)を買うんですか？」と聞かれても、リスクの低い中宅住宅を購入しました。

つい最近、これに関連して、住宅の購入についての下記のメールを頂きました。

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金持ち兄さん初めまして。
岡山県に住む、鈴木(仮名)と申します。
兄さんの日記を拝見し、嬉しかったのでお礼を申し上げたくメールしました。

拝見した日記は、2006年頃の中古住宅取得のお話です。

私は、会社員、結婚して１０年間、公営住宅に住んでいます。その間、新築、中古住宅の両方で住宅取得を検討していましたが、この度、ついに中古住宅を購入することになりました。

新築の完成見学会や展示場に、何度も足を運び、はじめの内はワクワクしたものですが、実際には、支払い（返済）にかかるエネルギーと、価値の将来的な減少を考えたら購入に踏み出すことができませんでした。

中古住宅も、結局、割高なものが多く、自分の価値観に合う物件には巡り会えませんでした。

住んでいる公営住宅は、家賃が安く、一生住み続けるのも十分アリでしたが、３人の子供が成長するにつれて、息苦しさを感じたのも事実です。

昨年末に、不動産業者から案内してもらった物件は、建物の程度や立地は、申し分ありませんでした。

賃貸してた物件で、半年ほど借り手がつかない状態のものです。売値はまだ提示されてなく、逆に業者から「ご主人、いくらなら買う？その金額で持ち主と交渉するよ」と言われました。

敷地９８坪(３２３．９７平米)、建物築３５年です。

当該地域の土地が約８．５万／坪で、物件は角地高台と言うことで１割増し。自分が提示したのが９００万。

「もし、この物件を広告に出すなら、１４００万か、ひょっとしたら、もっと高いかもしれません」と言われましたが、それを承知で、交渉に入ってもらい９３０万で決着しました。

諸経費、リフォーム入れて１２００万。これだったら、２０年後に価値がどんなに減っても、痛くありません。借り入れも、ほとんどせずに済みます。

実は、建物が大成パルコン。

私の地域は地場のコンクリート住宅メーカーが強い土地で、大成のものは珍しいのです。大成パルコンの詳しいところまで知らなかったのですが調べたら、評判が非常に良く安心しています（兄さんのところにたどり着いたのも、キーワード「大成パルコン」でした）。

兄さんの日記を拝見し、私の住宅選びは間違っていなかったことが確信でき、嬉しく思っています。

本当にありがとうございました。

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自分の日記が鈴木さんの役に立つことができ、本当に嬉しく感じています。

鈴木さんが購入された中古住宅の詳細を見たわけではありませんが、購入された建物が建っている土地の相場が１坪：８．５万円ということですから、それが９８坪ということは、土地の価格だけで８３３万円になる計算です。

ということは、建物の価格は、９３０万円－８３３万円＝９７万円という計算になりますので、かなり割安な中古住宅ではないかと思います。とても、いい買い物だと思います。

ただ、僕がこう言うと、

「えっ、でもさ、築３５年と言えば、１９７７年の建物だよね(苦笑)。
こんなに古いんだから、９７万円の価値しかないのは当然じゃないの？」

と思われる方も多いんじゃないかと思います(笑)。

しかし、それが僕は間違っていると思うのです。日本では、新築志向が高いので、どうしても、「古い住宅＝価値がない」と思われてしまいますが、よくよく考えてみれば、物が古いことと価値とは、必ず、比例するわけではありませんよね？

例えば、鈴木さんが購入された築３５年の家は、僕の家と同じで、東京証券取引所第一部に上場している大成建設の「大成パルコン」です。

大成パルコンの住宅は、木造住宅ではなく、ビルやマンションと同じで、鉄筋コンクリート造の住宅となっています。つまり、「モノ」が違うのです。

しかし、築年数が古いということで、木造住宅と同じように価値が算出されて、今回のように激安で売られることがあります。しかし、そもそもモノが違うのですから、実際の価値と売出価格との間に乖離があることは、少し考えれば分かると思います。

建てる時には、坪単価：７０万円～８０万円もする大成パルコンの鉄筋コンクリート住宅は、平均的な家の大きさである３０坪の大きさの家で、２１００万円～２４００万円もする計算になります。

ですから、現在は、400万円で家を建てる！住宅のユニクロ化が進む？という格安住宅もあることを考えると、かなり高価な住宅の部類に入ると思います。

しかし、この大成パルコンの魅力を知れば知るほど、僕は、この住宅しか見なくなりました。

僕が注目した大成パルコンの魅力については、口で説明するよりも、大成建設ハウジング＆大成パルコン北陸の下記の説明画像を見ていただいた方がよく分かると思います。

【激震】M7.2もの烈震にも、ガラス一枚割れなかった大成パルコン

【猛火】風上の隣家からの火災をブロック、火事の鎮火にも一役＆【灼熱】立木を燃やす火砕流の高熱にも躯体に損傷無し。

【烈風】瞬間最大風速60mの台風にも、構造上のダメージは0＆【濁流】波のように押し寄せた土石流にも、ビクともしない。

【衝突】大型トレーラーが衝突したのに、壁にヒビ割れすらなし＆【復活】全焼にも、躯体に損傷無し。コストをかけずに元通りに。

風上の隣家からの炎をシャットアウト。2棟の大成パルコンが被害の拡大を食い止めました。

築２０年以上でありながら、大成パルコン本体はまったく問題なく、暴風域に入っている時も安心。

「大成パルコンは、木造住宅とは、モノが違う」

と僕が言った理由が、上の説明画像を見れば、分かって頂けたのではないかと思います。

見た目、内装、間取りなど、住宅の価値に対する考えは、人それぞれ違うと思いますが、僕の場合は、「建物の資産価値と丈夫さ、そして、災害時の安全性がまず第一」という考え方でした。

もちろん、木造住宅にも素敵なものがたくさんありますし、最近人気のある長期優良住宅(通称：２００年住宅)などは、地震や災害にも、相当な耐久性があると言われていますから、一概には、木造住宅よりも、大成パルコンの方が良いとは言えません。

それに、木造であるが故の「木のぬくもり(温かさ)を感じられる点」や「リフォームのしやすさ」、「結露をしにくい」というメリットもありますからね。これは、鉄筋コンクリート造の大成パルコンにはない、木造住宅ならではのメリットです。

ですから、鉄筋コンクリート造の大成パルコンと、木造住宅とのどちらの方が良いという単純な比較はできませんが、僕の場合は、自分の考え方(住宅に対する価値観)に、大成パルコンの住宅はピッタリだったのです。

そして、メンテナンスコスト(住宅の維持コスト)についても、僕は気になっていたので、その点も、大成パルコンは解決してくれていました。コンクリートは腐りませんし、事前に発見することが難しい「シロアリの被害」も防げますからね。

ちなみに、税金をかける時に利用される法定耐用年数についても、木造住宅：２０年～２２年となっていますが、鉄筋コンクリート住宅(ＲＣ)：４７年となっており、国税庁の判断でも、木造住宅と鉄筋コンクリート住宅とでは、そもそもの耐用年数が異なっています。

また、僕は、住宅を購入するときに、何件も木造住宅を見て回りましたが、木造住宅の場合には、同じ築年数でも、しっかりしている住宅と、短期間でものすごく劣化をしている住宅との差が、とても大きかったことを覚えています。

おそらく、木造住宅の場合には、鉄筋コンクリート造の住宅以上に、持ち主のメンテナンスや使い方の影響が出やすいのではないかと思います。だから、中古住宅の品質のバラつきが激しいのでしょう。

その点でも、僕のように、不動産について細かいところまで詳しくは知らない者には、鉄筋コンクリート造の大成パルコンは、とても魅力的に思えました。建物が丈夫で、シロアリの心配もないことは、構造を考えれば、誰にでも分かりますからね(笑)。

これだけの魅力がある大成パルコンなのですが、鈴木さんの土地の値段を引いて考えた築３５年の大成パルコンは、わずか、９７万円でしたよね。「木造住宅とは、モノが違う」という点を考えれば、信じられないことだと思いませんか？(苦笑)

どうして、こんなおかしな値付けが起こってしまうのかというと、おそらく、不動産会社によって、建物に対する知識にバラつきがあり、木造と鉄筋コンクリート造の建物をひとくくりにして、建物の価格を出してしまうからだと思います。

2430万円で販売されている、築27年の大成パルコン

上に掲載した不動産情報のように、大成パルコンの構造や価値が分かっている業者は、それなりの値付けをするのですが、たまに、鈴木さんが購入した物件のように、とんでもなく低い値付けをしているケースがあるのです。

これだけ頑丈に作られた大成パルコンの家が、ほぼ土地の値段で買えると思ったら、お得だと思って買いたいという人は、鈴木さんだけではないと思います。

しかし、大成パルコンについての情報をほとんど持っておらず、単純に、築年数だけで建物の価値を判断してしまう人にとっては、「こんな古いボロ家、１００万円でも欲しくないわ(苦笑)」と考えてしまうかもしれませんね(笑)。

上の方でも書いたとおり、不動産に対する価値観は、人それぞれ違うものだと思いますが、今日の大成パルコン(鉄筋コンクリート造)の話については、住宅を購入する際の一つの参考として、覚えておいてもらえたらと思います。

住宅の価値は、築年数だけで簡単に判断できるものではないのです。いくら、築年数が経っている物件であっても、大成パルコンのように、基本的な構造に注目すれば、掘り出し物を見つけることが可能です。

ちなみに、不動産の販売価格は、土地と建物が合算された金額しか載せられていませんが、国土交通省の不動産取引価格情報や、国土交通省地価公示・都道府県地価調査を利用すれば、だいたいの土地相場価格を計算することができます。

そして、この計算で出てきた土地価格を、土地と建物が合算された売出価格から引き算をしてやれば、だいたいの建物の価格を知ることができますので、これから、中古住宅を購入しようと思っている方や、新築の建売住宅を購入しようと思っている方は、ぜひ、利用してみて下さい。

今回の中古住宅の購入にしても、株式投資にしても、基本的な考え方は同じで、「その中古住宅や株式についている値段は、本当の価値よりも低いのではないか？」と考えることから始まります。

実際に、昨年の株主配当金は、【132万7,950円】だった！の中で紹介した現金を２４．５８億円を持っている企業を、１４億円で買収できるのと同じことと僕が言った銘柄も、今回の中古住宅と同じでしたよね(笑)。

その企業の本当の価値と、株価(販売価格)に
かなりの乖離が発生していました。

投資と聞くと、もう頭ごなしに「難しい！」と決めてしまう人もいますが、本来の価値の考え方が分かれば、リスクを大きく減らすことができますので、今日の考え方を参考にしてもらえたらと思います。

それでも、投資は不安だと言う方は(笑)、元本保証で効率的に資産を増やせるバークレイズ・バンク・ピーエルシーユーロ円建て社債や、SBI債(SBI証券社債)、マネックス債(マネックス証券社債)など、少しでも利率の良い個人向け社債での運用を考えると良いと思います(*^^*)。