建物は安くても、維持費が高くて売れないタワー型マンションの最上階

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維持費が高くて売れないタワー型マンションの最上階

【総額：31万7,450円】チャンスの扉が閉まり始めました

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ここ数年の間にかなり増えてきたタワー型マンション(超高層マンション)ですが、どんな物なのかと気になったので、以前、不動産仲介業者に問い合わせをして、中古のタワー型マンションの最上階を見に行ってきました。

僕が見に行ってきたのは、下記のタワー型マンションです。

室内の間取りを見ていただければ分かるように、リビングダイニング(LDK)だけでも、３７．５帖という驚きの広さです。そして、部屋数は１０部屋以上あります。

タワー型マンション最上階のLDK(リビングダイニング)

全体の広さはどれくらいあるのかと言うと、３４６．３４平米(約２０９帖)ですから、普通のマンションを見てまわるくらいでは、ちょっとお目にかかれない広さだということが分かって頂けると思います(笑)。

実際に見た印象としても、本当に、とんでもない広さでした。

また、設備には古さを感じるとは言え、タワー型マンションの最上階ですから、やっぱり、景色は最高にキレイで、目の前を遮るものが何もなく、普段、空を目にする時よりも、かなり近い位置に空を感じました。

タワー型マンション最上階のLDK(リビングダイニング)

…ただ、景色が素晴らしいからといって、すぐにこのマンションを欲しいと思わないところが僕です(笑)。しっかりと、このマンションの価値がどれくらいあるのかを、これから、確認して回ろうと思っていました。

そして最初に僕は、「こんなに広いタワー型マンションの最上階には、どんな人が住んでいたのだろう？」と、内覧をしながら思いました。

また、驚くことに、このタワー型マンションは、部屋のほとんどが使用されていた形跡を感じない状況だったのです。

そこで僕は、内覧の案内をしてくれた不動産仲介業者の方に聞きました。

僕：「このマンションは、さすがに素晴らしい眺めですね。リビングダイニングも広いですし、素晴らしいと思いました。…ただ、一つ気になる点があり、このマンションはとてもキレイですよね。…と言うよりも、あまり、使われていた形跡が感じられないように思うのですが…」

業者：「そうなんですよ～。実は、このマンションは、購入されていてからほとんど使われていないんです(苦笑)。

僕：「えっ？？じゃあ、持ち主の方は、何のために購入されたんですか？」

業者：「いや～それが、持ち主の方は、外科の病院経営者の方なんですけど、持っていれば、何かに使えるだろうと思って購入されたそうです。ちゃんと、立派なご自宅が別にあるんですけどね(苦笑)」

僕：「えっ？？じゃあ、つまり別荘として購入されたということですか？？」

業者：「まぁ、そんな感じでしょうね(苦笑)。ただ、買ってはみたけれど、ほとんど使わなかったそうで、娘さんがたまにきて、友達と利用されたりとか、そういう程度で使われていたそうです」

僕：「…そうなんですか。医者がお金持ちとは言いますが、その話を聞くと、とても実感が湧きますね。このマンションは、おそらく、買った時には億単位のお金がかかったでしょう。そのマンションを、そんなに簡単な気持ちで購入していたとは(苦笑)」

業者：「ビックリしますよね。僕も、その話を聞いた時にはビックリしました(笑)。ちなみに、このタワー型マンションの最上階は、２部屋しかないのですが、隣の部屋も、同じ方が持っていらっしゃったんですよ。隣は、もう売っちゃったんですが」

僕：「え～～っ！？この部屋でさえ、ほとんど利用された形跡がないのに、何のために持っていたんですか？」

業者：「実は、この部屋を購入される際に、奥様が、”隣にどんな人が住むのか分からないのは嫌だから”とおっしゃったらしく、それで、隣も購入されたみたいです(苦笑)」

僕：「そ、そうなんですか…(汗)。一部屋だけで億単位なのに、二部屋をそんな理由で…(苦笑)」

すごい話ですよね(苦笑)。僕が全く予想もしていない購入理由でした。

億単位の購入資金が必要なタワー型マンションの最上階を、自分が住む用ではなく、「いつか、何かに使うことがあるだろう」くらいの気持ちで買っちゃうんですから。しかも、隣の部屋にいたっては、あんな理由で…(苦笑)。

そして、その後は、娘さんがたまに友達とかと利用していたとか、ちょっと、自分とは、別世界の話だなと思いました(苦笑)。お医者さんがお金持ちだとはよく聞きますが、まさか、こんな例もあるとは…すごいですよね。

ちなみに、僕がこのタワー型マンションの最上階に注目をしたのは、どれくらいの資産価値があって、現在の販売価格は、その資産価値よりもどれくらい安い状態なのか、そして、人生経験の１つとして、タワー型マンションの最上階を見ておきたいという理由でした。

もちろん、面白半分で見に言ったのではなく、資産価値を大幅に下回る価格で販売されている上に、その後の売却がしやすそうであれば、実際に購入してしまおうかと検討していました。

…ただ、結局、購入することはありませんでした。理由は、

タワー型マンション(最上階)の高額な維持費でした。

下に掲載したのは、僕が観に行ったタワー型マンションの詳細です。

タワー型マンション(最上階)の維持費等・管理費・修繕積立金・駐車場代

管理費等：４９，２００円
修繕積立金：１０，２６０円
有線使用料：１，０００円
駐車場代：８，０００円
維持・管理費合計：６８，４６０円(年間：８２１，５２０円)

と、毎月に支払わなければいけない維持・管理費だけでも、結構な金額です。

しかし、これだけの維持管理費であれば、賃貸マンションやアパートの家賃でも見かける数字ですから、そう驚くことではないという方も多いと思います。

実際、僕の場合もそうで、この維持・管理費は最初から公表されている数字ですから、この維持・管理費には、そうビックリすることはありませんでした。

…問題は、ここには出てきていない維持費です。つまり、水道光熱費や固定資産税など、このタワー型マンションの最上階を維持するために必要な他の費用です。

僕は、これらの表には出てきていない維持費が気になったので、まず、このタワー型マンションの固定資産税について質問してみました。

その結果、回答として返ってきたその金額は、年間：約６０万円。

つまり、さっき上に並べた維持管理費にプラスすると、年間で、１４２万５２０円が必要ということになります。これを月額に直すと、１１８，３７６円。

マンションの購入金額とは別に、約１２万円もの維持費がかかるのですから、さすがにちょっと、マンション自体の価格が安かったとしても、考えてしまいますよね。

そしてさらに、電気料金の明細表に書いてある、電気代の基本料金を教えてもらったところ、約９，０００円という事でした。もちろん、誰も住んでいない家なのに、という前提でこの状態という訳です(苦笑)。

この他に、水道料金やガス利用金、火災保険料が追加されますので、おそらく、最低でも月額１５万円の維持費は必要になると思います。

賃貸マンションならともかく、所有して、固定資産税などの維持費をずっと払っていかなければならない分譲マンションに、最低でも月額１５万円という維持費を払っても良いという人は、そう滅多にはいないでしょう。

現在、３４４０万円で販売されているこのマンションは、数年前に、約５０００万円で売りに出されたそうです。それが４８００万円→４３００万円と下がり、そして、３４４０万円と、一気に値下り幅が大きくなったのです。

それで僕は、「１０００万円くらい値下げをしたのであれば、ちょっと見に行ってみようか」と思い、内覧をしてきたという流れでした。

しかし、いくら購入金額が値下がりしたにしても、月額１５万円もの維持費を払える人は、そう多くはいないそうで、内覧を希望する人は多いけれど、この維持費を知ってから、やっぱ止めておくという話になったり、住宅ローンの審査に通らなかったという理由などで、一向に購入が決まらないそうです。

まぁ、月額１５万円と言えば、別の楽しみに充てようと思えば、相当なことができますからね。例えば、家族旅行をするにも、一度でこんな金額になることはありませんから、色々と、相当な贅沢ができるでしょう。

それに、住宅ローンと維持費を合わせれば、軽く、月額２５万円ほどにはなるでしょうから、そうすれば、年間に３００万円の維持費がかかることになります。

しかも、「生活費とは別に、月額２５万円が必要」という話ですからね(苦笑)。

どおりで、販売価格が約５０００万円→４８００万円→４３００万円→３４４０万円と、ドンドンと下がっていっても、一向に売れないはずです。

「いくら建物を安く買えても、買った後が恐い」

んですから(笑)。まさに、住宅(家)が負債であるのは間違いないという状態に陥ってしまいます。

もちろん、この維持費を払ってでも購入する魅力・価値があるのなら、購入対象になるのかもしれませんが、このタワー型マンションには、不動産の資産価値を図る上で、とても大切なものが欠けていたのです。

それは、このタワー型マンションの近くまで来ていた電車が、行政や企業の財政難により、廃線になってしまったため、土地の価値がかなり失われてしまった点です。

不動産の購入を考えている人から、アドバイスを求められた時に、僕がいつも言うことは、下記のことです。

電車の駅や公共交通機関のインフラが整っているなど、
その地域が便利な場所にあることが一番大切だと思う。

建物の価値は、年数に応じて下がっていくけど、
インフラの価値は、まず、滅多な事では、落ちないんだから。

それに、建て替えやリフォームなどで、
キレイな家を手に入れることは、簡単にできても、
例えば、目の前に鉄道を引っ張ってくるなんてことは、
個人の力では、まず、無理でしょ。

だから、キレイな建物とインフラが整った土地、
どちらに価値があるのかといえば、土地だと思う。

不動産の資産価値に対しては、この考え方が僕にはあるので、鉄道が廃線になったと知ったう時点で、僕の中では「購入はないな」という方向に、かなり傾いていたのです。

維持費以外に、こういった理由もあって、僕は、このタワー型マンションの最上階を買おうとは思いませんでしたが、実際に見に行ったり、タワー型マンションについて調べてみたことで、とても良い勉強にはなりました。

ですから、良い経験をさせてもらったと思っています。

「最強の布陣」と自画自賛している、民主党の野田内閣によって、消費税の増税の可能性が叫ばれていますが、消費税が上がる前には、住宅や車などの大型商品の駆け込み購入が発生すると言います。

しかし、今日の話でも分かるように、本当に注目しなければならないのは、「購入金額ではなく、維持・管理費」です。

こちらは、購入時の一回きりの話ではなく、毎月・毎年、継続的に支払う義務が発生するものです。ですから、不動産や車などの大きな買い物をする場合には、維持・管理費に十分に気を付けて下さい。

ちなみに、この発言は、誰のものだと思いますか？

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「天下り根絶無き巨大消費増税」は絶対に認められない。 by 後の首相

「私どもの調査によって、ことしの５月に、平成１９年度のお金の使い方でわかったことがあります。

二万五千人の国家公務員ＯＢが４５００の法人に天下りをし、その４５００法人に１２兆１，０００億円の血税が流れていることがわかりました。

　これだけの税金に、一言で言えば、シロアリが群がっている構図があるんです。そのシロアリを退治して、働きアリの政治を実現しなければならないのです。

　残念ながら、自民党・公明党政権には、この意欲が全くないと言わざるを得ないわけであります。

　わたりも同様であります。年金が消えたり消されたりする組織の社会保険庁の長官、トップは、やめれば、多額の退職金をもらいます。６０００万、７０００万かもしれません。

その後にはまた、特殊法人やあるいは独立行政法人が用意されて、天下りすることができる。そこでまた高い給料、高い退職金がもらえる。

また一定期間行けば、また高い給料、高い退職金がもらえる。

またその後も高い給料、高い退職金がもらえる。六回渡り歩いて、退職金だけで三億円を超えた人もおりました。

　
　天下りをなくし、わたりをなくしていくという国民の声にまったく応えない麻生政権は、不信任に値します」

<２００９年７月１４日の衆議院本会議で、麻生太郎内閣不信任決議案への賛成討論者として発言した○田 ○○氏、議事録の一部より>
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僕は、後に、政権交代をして、３人目の首相となり、国民に約束した、ムダ削減や行政改革をやらずに、消費税の増税にばかり必死になっているこの方に、「うりふたつで、そっくりの双子がいた」なんて話は、聞いたことがないんですが(苦笑)。

上に掲載した事を同じ人が言ったとは、とても思えないので、きっと、双子の兄か弟がいて、その人が言ったのでしょう(苦笑)。

「投票ハガキ？アタシ、捨てましたよ」しわ寄せは若者に…の中で、投票用紙を捨てた若い女の子が言った言葉、

「だって、どうせ汚いことをやってるんだろうし、
どの政党に投票しても一緒じゃないですか？」