家賃交渉はいよいよ最終段階に…

『賃貸オフィスの交渉中です』で書いた件ですが、昨日、オーナ側からこちらの条件に対する回答があり、いよいよ交渉は最終ステージに入りました！！

兄さんの条件としては、最初に提示してあった家賃から３０％引きの値段だったのですが、オーナー側から返ってきた回答は、新たに設備を付けるという条件で１３．５％引きの値段でした。

コチラの提示した条件から半分以下の値引き額ですので、多少、不満はありますが、交渉では「お互いに譲歩する」という姿勢は大切だと思いますので、１３．５％の値引きでＯＫしようかと考えています。

家賃も値引きしてくれ。設備も新しいものを付けてくれ…と、コチラに都合の良い条件ばかりをつけていては、Ｗｉｎ-Ｗｉｎ(お互いにメリットのある)結果は得られませんからね。

オーナーさんが「新しく設備を付けるから、この家賃ではダメですか？」と譲歩してくれているのですから、それに兄さんも応えなければなりません。

兄さんが交渉を行っている物件は、駅から徒歩５分でこれる距離にありますから、立地的にはかなりの好条件です。建物自体は決して新しいとは言えませんが、この好立地ですから、兄さんが入居しなくても、すぐに別の方が入居すると思います。

じゃあ、こんな条件の良い物件をどうやって値引きさせたのか？

これについては、現在、アナタが賃貸マンションやアパートに住んでいるのであれば、とても興味があることだと思います。家賃は毎月の固定費ですから、これを値引きさせることができたら、自分の生活に与える影響は大きいですからねf(^_^;。

兄さんが今回の家賃交渉の際に意識したポイントは、

「感情ではなく、根拠を提示した上での値下げ」

ということでした。

「もうちょっと安くしてくれれば入ります…」とか、感情を利用した交渉は行わず、「○○がこうだから、△△円だけ値下げして頂けないでしょうか？」といった感じで、兄さんが提示した値引き金額に対して、きちんとその根拠をオーナー側に伝えるようにしたのです。

ですからまず、兄さんは１５ページになる交渉の資料を作成し、それを不動産仲介業者と家主さんに渡しました。

兄さんがこの資料を作る際に注意したことは、「オーナー側の気持ちになって考える」ということでした。

なので、資料の中には、こちらの提示家賃で契約をした場合のオーナー側の収益シュミレーションを盛り込みました。

オーナー側からすれば、ただ単純に「３０％家賃を値下げして欲しい」と言われたら、自分の収入が大幅に減るだけだと思い、とても受け入れがたいと思いますが、

「コチラ側の提示金額で契約をすれば、ただ損をするだけだと思われるかもしれませんが、実際には、コチラの提示金額で契約をしても、これだけの収入が得られますよ。さらに、こんなメリットもありますよ」

という姿勢で、まずオーナーさんにメリットを気付かせるようにしたのです。

そして、他に資料に盛り込んだのが、日本の人口統計図を利用した内容でした。

現在、日本の人口が少子化の道を歩んでいることは、周知の事実だと思います。

この影響で、２００６年の約１億２７００万人をピークとして、２０５０年には約１億人、２１００年には６４００万人ほどになると予想されています。

では次に、今の住宅市場の状況を見てみましょう。色々と調べてみると、現在、日本には約５４００万戸の住宅があるそうです。それに対して、日本の全世帯数は約４７００万世帯。そして、新築の住宅は１年に１００万戸以上のペースで建っているそうです。

(・・?)はてな

…って思っちゃいますよね？(笑)もう一度、上の内容の要約を並べてみます。

・日本の人口はこれからドンドン減っていきます。
・現在５４００万戸の住宅があるのに、世帯数は４７００万世帯しかありません。
・新築の建物が１年に１００万戸のペースで建っています。

…何が言いたいのか、わかりますよね？

現在の日本の住宅市場は、明らかに「供給過多」の状態なのです。

このままのペースで進んでいくと、どんどん住宅数がダブついて、築年数の古い物件から順番に、ドンドン空室が増えていきます。

つまり、これからは需要と供給のバランスによって、不動産売買の市場では物件価値は下がっていきますし、賃貸市場では、戦後から続いていた貸主が強い状況が逆転し、これからは借主が強い状況に変わっていく可能性が高いと考えられます(もちろん、例外はありますが)。

この人口統計による今後の空室リスクについての内容を、兄さんはオーナーさんへの資料に盛り込んだのです。

１５ページに渡る資料ですから、他にも書いた内容はありますが、今回の交渉資料のメインとなったのは、上に書いた「オーナー側のメリットを提示する」「日本の人口トレンドから考えられる空室リスクについて」の２つです。

そして資料を作る際には、物件の登記簿謄本、土地の公示価格等も参考にし、客観的なデータを元に大家さんの事情も考え、こちら側の値引き家賃を算出しました。

「家賃は下がるものではない」

と思われがちですが、これだけ少子化がさけばれているのですから、今後の賃貸市場の動向については、薄々感付いている家主さんは多いと思います。なので、交渉してみる余地は十分にあるのです。

これから賃貸マンション・アパートを借りようと思っている方や、現在の家賃が相場よりも明らかに高いと感じている方は、今回の兄さんの話を例に、家賃交渉を考えてみるのもアリだと思います。

そして、大家さんが適正家賃への値下げに応じてくれた際には、その部屋を大切に扱い、できるだけ長く借りてあげましょう。

交渉の際に一つ注意点ですが、くれぐれも「家賃を値下げして！」と、自分の都合だけを押し付ける勝手な考えではダメです。ちゃんとオーナーさんの事情(気持ち)も考えて交渉を行いましょう。

こうすることによってお互いにメリットが生まれます。借主は、家賃が下がることで生活コストを抑えられ長く借りれますし、貸主(大家さん)は、空室リスクが減り安定した収入が長期的に得られる。

まさにＷｉｎ-Ｗｉｎの関係だと思います。

２００６年８月１８日：賃貸オフィスの交渉中です
２００６年９月０６日：家賃交渉決着の日「17.5％」引きに成功！
２００６年９月２９日：無事、入居審査をクリアしました！
２００７年０３月１５日：うちの隣は家賃20万円！？