賃貸マンション(アパート)の更新料は無効！京都地裁が初判断

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賃貸マンション(アパート)の更新料は無効！京都地裁

賃貸マンションやアパートに入居すると、だいたい２年後ごとに「更新料」「更新事務手数料」といった料金を請求されることがあります。

僕が賃貸マンションに住んでいる時にも、この更新料を請求されたことがありますが、その時には、「この更新料って、何ですか？納得のいく説明が聞けない場合には、払いません」と言って、突っぱねました。

更新料は、元々、各マンション・アパートによって、設定されていたり、されていなかったりする料金であり、また、説明を聞いても納得ができる内容ではないので、僕が賃貸マンション・アパートの契約交渉をする場合には、まず、この「更新料」の削除を求めます。

しかし、「家主さんや管理会社の言うがまま」と言っては悪いですが、よく内容も理解できずに不満を抱えたまま、もう何回も、この更新料を払っている人もいるそうです。

もちろん、僕のように更新料の支払いを拒否したり、更新料の支払いについて訴訟を起こしたりする人も稀にいるのですが、今回、初めて、「更新料は、無効である(京都地裁)」という判決が出ました！

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慣習「合理性なし」　家主側「不当だ」…更新料無効判決

　賃貸住宅の「更新料」支払いを定めた契約条項を、消費者契約法に照らして無効とする初の司法判断を示した２３日の京都地裁判決は、「賃料の補充」など、従来の同種訴訟の判決が認めてきた更新料についての家主側の主張を「合理性がない」と一蹴(いっしゅう)した。

原告側弁護団は「消費者保護の流れに沿った素晴らしい判断」と手放しで喜び、長年の〈慣習〉を否定された形の家主側関係者は、「不当な判決だ」と声を落とした。

　同法を巡って更新料の有効性が争われた訴訟は少なくとも４件あるが、昨年１月の京都、今年３月の大津の両地裁判決が、「更新料は賃料を補充するもの」と家主側の主張に沿った判断を示すなど、更新料は有効との判決が続いていた。

　今回の訴訟でも、家主側は同様の主張で臨んだ。だが、判決は「合理的理由があるとは言えない」とことごとく退け、これまでとは正反対の結論を導き出した。

　閉廷後、記者会見した原告代理人の平尾嘉晃弁護士は「更新料は有効との結論ありきだったこれまでと違い、妥当性を綿密に分析した判決。更新料を賃料と認識して支払っている人はほとんどおらず、家主側の主張は詭弁(きべん)だ」と強調。

判決が従来の判例と逆になったことについては、「判断する人の価値観の違い。原告男性の退去が、更新後２か月だったという事情も考慮されたのでは」と分析した。

　一方、賃貸住宅管理者ら約１１００社が加盟する「日本賃貸住宅管理協会」の大路博司・京都府支部副支部長は「更新料は有効と思っており、不当な判決だ。８月下旬に大阪高裁である同種訴訟の控訴審判決に注目したい」と話した。

　首都圏の家主から経営相談を受ける「東京共同住宅協会」の森政行・相談員委員長は「賃貸契約書の内容が覆されるなら、契約行為にどんな意味があるのか。今後、各地で同種訴訟が起こる可能性もあり、大家さん泣かせの判決」と憤った。

（2009年7月24日読売新聞）

賃貸更新料は無効　家主に返還命令…京都地裁が初判断

賃貸マンションの契約更新の際に「更新料」の支払いを求める契約条項は、消費者契約法に反するとして、京都府長岡京市の２０歳代の男性会社員が、支払い済みの更新料など４６万６０００円の返還を家主に求めた訴訟の判決が２３日、京都地裁であった。

辻本利雄裁判長は「入居者の利益を一方的に害する契約条項」と認定、同法に基づいて、更新料の契約条項を無効とする初の判断を示し、家主に請求全額の支払いを命じた。

　国土交通省によると、更新料が設定された賃貸住宅は、京都や首都圏などに約１００万戸あるとみられる。同種訴訟では、更新料は有効との判断が地裁段階で続いており、他の訴訟にも影響を与えそうだ。

　判決によると、男性は２００６年４月、京都市下京区のマンションに、賃料月５万８０００円、２年ごとの契約更新時に賃料２か月分の更新料を支払う、との契約で入居。０８年の更新時に１１万６０００円を支払ったが、同５月末に退去した。

　裁判で家主側は「更新料には賃料の補充的要素がある」などと主張したが、辻本裁判長は「更新後の入居期間にかかわりなく支払わなければならず、賃借人の使用収益の対価である賃料の一部とは評価できない」と指摘。

そのうえで、「家主が主張する更新料の性質に合理的理由は認められず、男性に具体的かつ明確な説明もしていない」などとし、契約条項は無効と判断した。

　男性は入居時に払った保証金（敷金）３５万円の返還も求めており、判決は保証金も消費者契約法に照らして無効とし、請求を認めた。

　男性の弁護団は「画期的な判決だが、判決内容は当然の判断」と評価。家主側の代理人弁護士は「拙速に出された判決で遺憾。内容を精査し、今後の方針を決めたい」としている。

（2009年7月24日読売新聞）

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現在、賃貸マンション・アパートに住んでいる方や、これから、単身赴任や子供の一人暮らしなどで、賃貸マンション・アパートの契約予定がある方には、本当に嬉しい判決だと思います。

家主側は、「更新料は、家賃の一部(賃料の補充)だ！」という苦しい主張をしてきたようですが(笑)、裁判所の判決では、「それでは、合理的な説明になりませんよ。借りる側の負担が重くなって、一方的に不利なだけじゃないですか。認められません」と判断したわけです。

もし、僕が大家だとしたら、これ以上の裁判はせず、訴訟を起こした人に、すんなりと更新料を返還しますが、今後、この大家さんや不動産管理会社がどういう選択をするのかが気になってます。

真相を追究しようとしたり、触れると災いをもたらす事・モノの例えとして、「パンドラの箱」という言葉が使われることがありますが、今回の更新料の問題は、まさにこのパンドラの箱ではないかと思います。

例えば、このまま裁判を続け、最高裁の判決にまで持ち込んで、その結果、「更新料は、無効である」という判決が出てしまったら、「あの業界」と同じ運命をたどることになるでしょう。

この「あの業界」とは、どの業界のことかというと、消費者金融業界です。

消費者金融業界は、「グレーゾーン金利は、違法である」という判決が最高裁で出てしまったため、今まで利息として受け取ってきたグレーゾーン金利分の返還訴訟が相次いでおり、多くの消費者金融会社が経営難に陥ったり、倒産してしまったりしています。

上に掲載したのは、消費者金融業界の最大手である(あった？)武富士の業績推移ですが、ア○フルがグレーゾーン金利についての最高裁の判決という「パンドラの箱」を開いてしまったために、２０００年以降の利益が全て消し飛んでしまうほどの赤字を出しています。

２００７年３月期：約４８１２億円の赤字
２００９年３月期：約２５６１億円の赤字
合計： ７３７３億円の赤字 (２０００年以降の利益：約６０５３億円)

今回の更新料についても、このまま最高裁まで争ってしまうと、消費者金融業界と同じ運命をたどる可能性があります。

もちろん、勝訴すれば、何も問題ないのですが、もし、敗訴した場合には、今まで払っていた分の更新料の返還訴訟が相次ぐ可能性が高いですから、どう考えても、家主や管理会社にとって、メリットのある争いであるとは思えません。

この裁判を投資にたとえるなら、「ハイリスク・ローリターン」の投資でしょう。

ですから、もし、アナタが不動産を所有していて、今まで、更新料を受け取っていたのであれば、今後は、入居者が更新料の支払い拒否をしてきた場合には、すんなりと応じた方が良いと思います。

余程の短期間で退去されない場合には、それまでの家賃で、十分な利益が出ているでしょうし、修繕についても、これまでの利益や敷金からまかなえるはずです。

何でもそうですが、「過ぎたるは、及ばざるが如し」だと思います。「儲け過ぎ」は良くありません。

たかだか家賃の半月～２ヶ月分にこだわって、今回の裁判のように、「過去の分の更新料の全額返還」という大きなマイナスをリスクを抱えるくらいなら、諦めてしまった方が「得」ですからね。

そして、もしアナタが賃貸マンションやアパートに住んでいるのであれば、今回の判決のコピーを手に、更新料の支払い拒否の交渉をしてみてはいかがでしょうか？

このような判決が出てしまった後ですから、大家さんや不動産管理会社も、意外とすんなり、契約書に記載てある更新料の削除に応じてくれるかもしれません。

もし僕なら、「納得がいかないので、裁判所に判断を仰ぎたいと思います。最高裁まで争うつもりです」と言って、支払いを拒否するかもしれません(笑)。

更新料を支払う側である僕は、もし裁判で負けた場合には、裁判費用と更新料を払うだけで済む可能性が高いですが、逆に、大家さんや不動産管理会社が負けた場合には、裁判の相手である僕だけで済む話ではなく、全国で訴訟が相次ぐ結果になる可能性が高いので、大家側からすると、どう考えても割りのいい争いではないですからね。

先ほどの言ったように、大家さん側からしたら、更新料に関する訴訟は、「ハイリスク・ローリターン」の投資ですから、まともな人なら、すんなりと更新料の削除に応じてくれるはずです。

あと、賃貸マンション・アパートの話題のついでに言うと、全ての大家さん、不動産会社がそうではないと思いますが、もともと、おかしな事が多すぎます。

コンセントの交換が12,000円！？失敗したぁの話にしてもそうですが、その前に僕が入居していたアパートの退去時の費用負担の割合についても、今から考えれば、突っ込みどころが満載の内容となっていました(苦笑)。

上に掲載したのは、僕が前に住んでいたアパートを退去する際に頂いた、「解約清算報告書(退去者控え)」と、修繕の内訳です。

まず、左上の赤い四角でかこんだ「修繕費負担内訳」を見ると、

・退去者(僕)の負担：１０３，７２１円
・家主の負担：１９，１８９円

と、負担割合に大きな差があることが分かって頂けると思います。

じゃあ、その修繕内容はどうなっているかと言えば、いわゆる「自然消耗」の部分が多く含まれており、今から考えてみれば、支払いを拒否できる項目がかなり含まれていたことに気付きます。

もちろん、僕の扱い方が悪くて、到底、「自然消耗」と言えない箇所については、敷金から遠慮なく引いてもらって構わないのですが、そうではない部分については、大家さんが負担するべきだったと思います。

…しかし、この頃の僕は、「無知」でしから、「はい！分かりました！」とすんなりと支払いに応じてしまいましたが(;^_^A。

最近、僕はよく感じるのですが、

「現在において、知識や情報は、ものすごい力」

を持っています。

【現金31万7,450円】FX口座開設現金プレゼントキャンペーン[攻略法]のように、情報を使って「お金を生み出す」こともできれば、今回の不動産に関連する料金のように、知っている事で、払わずに節約することもできます。

また、現在では「固定費」となっているプロバイダー料金についても、僕のように、「身の丈ブロードバンド ADSL」をお金を貰いながら利用している人もいれば、定期的なプロバイダーの見直しをせずに、同じプロバイダーを使い続け、高い料金を払っている人もいます。

僕のように見直しをすれば、「プロバイダー会社がとても困るんじゃないか？」と疑問を抱くかもしれませんが、そんな事はありません。決算の数字を見てみれば分かりますが、各プロバイダーは大きな利益を出しています。

大手プロバイダーの業績推移を見てみると、数億円～数十億円の利益を出していることが分かります。だからこそ、プロバイダーに新規加入をしたり、乗換をしてくれると、現金をプレゼントしたりできるわけです(笑)。

じゃあ、このプロバイダーの利益や、新規加入や乗換をする人に配られる現金はどこから出ているのかと言えば、「既にそのプロバイダーを利用しており、乗換をしていない人」や、プロバイダーの見直しをすると、もの凄い節約につながること「知らない人」です。

つまり、「知識や情報がある人は、知識や情報がない人から、間接的にお金をもらっている」とも考えられます。

1日24時間「何かを手に入れると、別の何かを失う？」に関連する話ですが、「誰かが損をしてくれているおかげで、別の誰かが得をしている」という話は、今回のプロバイダーの話に関わらず、とても多くあります。

じゃあ、その損をしてくれている人のほとんどは、どんな人なのかと言えば、

知識や情報がない人、つまり、無知な人です。

これからの世の中では、知らない人は、どんどん損をしていくと思います。

…ただ、知識や情報があれば、それだけで得をするのかと言えば、そうではありません。

今回の更新料の話にしたって、プロバイダーの見直しの話にしたって、知識や情報があるだけでは、「ただ物知りな人」というだけで済んでしまいます。

知識や情報を活かす「実行力」がなければ、
「知らない人」と、何ら変わりはないのです。

実際、どう考えてもお得である【現金31万7,450円】FX口座開設現金プレゼントキャンペーン[攻略法]にしても、「知っている」だけで終わってしまい、ただの物知りで終わっている人は、意外と多いのではないかと思います。

無料口座開設で手に入る投資本やプロバイダー(ADSL等)の乗換で現金プレゼントにしても、「実行力」がなければ、意味がありません。

知識や情報がない人、もしくは、知識や情報があっても「実行力がない人」から、間接的にお金をもらえるかどうか、何らかのメリットを受けれるかどうかは、結局は、自分次第なのです。

もし、アナタが実行力を発揮できる人であれば、少なくとも、「落ちているお金」を見逃すようなことはないでしょう。現金・金券・無料プレゼントキャンペーン活用術に掲載している情報を、ぜひ、自分のために活かしてください(*^^*)。

追記：新生銀行、年利2%の高金利円仕組預金が始まっています！中途解約さえしなければ、【元本保証】の高金利で預金が増えていきますので、かなりお得です！